Affitti in Nero. Cosa si Rischia? Sanzioni a Carico dell’Inquilino. Il Contratto di Locazione

A prescindere dalla semplificazione e dalla convenienza in capo al nuovo regime della cedolare secca, purtroppo esistono situazioni in cui le persone non registrano un contratto di affitto, di locazione. Si parla, in tali casi, di affitti in nero, proprio perché l’Agenzia delle Entrate, ente deputato a tale dinamica, non presenta alcun documento inerente un rapporto contrattuale formale e formalizzato tra un locatore e un locatario, mentre di fatto sussiste una condizione riferibile all’istituto di locazione.

Il Contratto di Locazione. Costi di Registrazione e Formalità

Grazie all’istituto del contratto di locazione, previsto dal Codice Civile, un locatore consente a un soggetto terzo, detto locatario, la fruizione e il godimento di un bene immobile a uso abitativo (o parimenti, può esser previsto altro uso, se il bene è passibile di tale categoria, ossia è accatastato secondo classi specifiche n.d.r.) a fronte del pagamento di un canone da versare per importo e con cadenza previsti nel contratto stesso.

Il contratto, come anticipato, per essere regolare, va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dal momento della stipula, o, in alternativa, anche a distanza temporale (pagando le ovvie multe e sanzioni riferibili e calcolate in base al periodo).

Secondo quanto disposto dalla Legge di Stabilità del 2016, la responsabilità della registrazione pende sul proprietario dell’immobile, ma se l’affitto viene pagato in nero, l’accordo praticamente non c’è, seppur sussista un probabile contratto verbale tra le parti (il quale, però, non è ritenuto equiparabile e comunque ci si trova in una situazione di difetto normativo).

Al momento della registrazione, a prescindere dai casi di esenzione, occorrerà pagare l’imposta di bollo del contratto, la quale è a carico del proprietario interamente e un’imposta di registro divisa a metà con il contraente (50% proprietario e 50% inquilino).

I Rischi per il Proprietario

A fine anno, il proprietario dovrà anche sostenere il costo della cedolare secca, in caso si sia scelto questo regime agevolato e semplificato, ossia pagare quanto dovuto allo stato in base alla dichiarazione dei redditi, aggiungendo anche questo flusso reddituale.

In caso di affitto in nero, dunque, il proprietario dell’immobile concretizza gli estremi di un’evasione fiscale, la qual cosa, però, diviene reato solo nel caso in cui l’imposta evasa superi una determinata soglia, superiore ai 100.000€.

Il rischio, per il proprietario, fa capo dunque alla mancata dichiarazione di quanto dovuto allo Stato e potrebbe anche conferire gli estremi di un reato in caso di grandi importi, superiori ai 100mila euro.

I Rischi dell’Inquilino

Cosa rischia, invece, l’inquilino? Come abbiamo letto, questi è responsabile in solido e concorre al pagamento dell’imposta di registro al momento della registrazione di un contratto d’affitto (quella da pagare al 50% e 50%).

In caso di affitto in nero, quindi di mancata registrazione del contratto, all’inquilino potrebbe essere addebitato questo costo.

A dispetto e in modo coerente a quanto stabilito dalla Legge di Stabilità del 2016, anche l’inquilino può registrare, sua sponte, il contratto d’affitto, ma dovrà versare totalmente l’imposta, salvo poi richiederne il rimborso al proprietario dell’immobile.

Lo Sfratto in Caso di Affitto in Nero: Rischi e Oneri

La mancata registrazione di un contratto, poi, genera altri problemi di natura privata. Il proprietario potrebbe richiedere, in qualsiasi momento, l’uso dell’immobile e il locatario non sarebbe tutelato, né salvaguardato nel suo diritto, ma comunque non potrebbe avviare la procedura di sfratto richiedendo l’esecuzione della fattispecie.

Questo, di certo, non significa che l’inquilino con un contratto in nero possa occupare la casa senza subire uno sfratto, ma solamente che il proprietario dovrà avvalersi di altro istituto, ossia richiedere di tornare nel possesso di un suo immobile perché occupato senza titolo da altri, ovverosia, occupato con comodato gratuito (la cui fattispecie non richiede, forzatamente, parte scritta e registrazione, salvo perdita di diritti).

In caso il proprietario richieda l’esecuzione in capo ad occupazione senza titolo, l’inquilino potrebbe restare nella casa magari più tempo, a causa di tempistiche diverse nell’esecuzione, ma sussiste un rischio risarcitorio. All’inquilino giudicato reo dal giudice, potrebbe essere addebitato e richiesto anche un risarcimento danno per occupazione abusiva dell’immobile.